♔ SCPI : mes 5 critères d'analyse
Pour dénicher les pépites du marché.
Bonjour chers investisseurs gagnants !
🏎️ Voici la newsletter « L’investisseur gagnant » de la semaine !
Ce que vous allez apprendre en lisant cette newsletter en entier :
5️⃣ SCPI : pourquoi ces 5 critères sont essentiels ? (mais ils ne sont pas les seuls)
📊 Cette SCPI qui frôle les 10 % de performance en 2024 (c’est un carton plein !)
🔂 Un risque de contrepartie sur votre PEA ? (je réponds à Cyril)
🏘️ Conférence exceptionnelle de Sans Cravate Immobilier (ce mercredi à 20h)
Un grand merci ! Vous êtes déjà plus de 58 000 abonnés à la newsletter. Si celle-ci tombe automatiquement dans vos spams, pensez à basculer cet objet de valeur dans votre boîte mail principale !
🏘️ Sans Cravate Immobilier
Aujourd’hui, c’est Sans Cravate Immobilier qui sponsorise cette édition de ♔ L'investisseur gagnant.
Alex, investisseur et marchand de biens et Thibault, ancien ingénieur en banque d’affaires, tous les deux co-fondateurs de Sans Cravate Immobilier, aident les particuliers à se faire financer dans le contexte actuel et à investir dans l'immobilier de manière rentable.
Pourquoi je les recommande ?
Sans Cravate Immobilier, c’est :
🏘️ 37 projets d'investissement accompagnés ;
📈 4 millions d’euros investis par leurs membres ;
❤️ et 2 amis passionnés, qui savent ce qu’ils font.
Je les ai déjà recommandés à ma sœur, qui n’y connaissait vraiment pas grand-chose en investissement immobilier, et qui a pu acheter un immeuble de rapport rentable avec eux.
Donc si je vous en parle aujourd’hui, c’est que je sais que ce sont 2 experts de l’immobilier, qui maitrisent leur sujet et qui sont sur le terrain tous les jours.
Ce mercredi 21 février à 20h, Alex et Thibaut vous invitent à une conférence en live gratuite, dans laquelle ils partageront avec vous :
✅ Les clés pour investir dans l'immobilier à haute rentabilité
✅ Leur secret en tant que professionnels pour sécuriser votre financement
✅ Les nouvelles opportunités à saisir en immobilier dans le contexte actuel
Si vous souhaitez investir en immobilier en 2024 et vous faire financer par la banque, même aujourd’hui…
Inscrivez-vous pour profiter cette masterclass exclusive.
C’est juste ici, et c’est gratuit. ⤵️
🕵️ SCPI : mes 5 critères d’analyse préférés
Pour certains, choisir ses SCPI, c’est comme choisir ses ETF… mais en plus dur. Voici donc mes 5 critères clés pour bien choisir ses SCPI en 2024.
Et on commence avec… ⤵️
📊 La composition du patrimoine
L'analyse de la composition du patrimoine d'une SCPI est une étape essentielle avant d'investir. Elle permet de comprendre la stratégie d'investissement de la société de gestion et d'évaluer ses perspectives de performance future.
Avant d’investir, vous devez vous poser les questions suivantes :
Quelle est la catégorie de votre SCPI ? (bureaux, commerces, diversifiée, etc.)
Dans quelle zone géographique la SCPI investit-elle ? (France, Europe, autre)
La SCPI investit-elle dans un secteur particulier (santé, éducation, hôtellerie, locaux d’activité, commerces, résidentiel, etc.)
Certains secteurs, zones géographiques ou catégories permettent de profiter d’une meilleure diversification, de potentiels de croissance plus importants et d’une meilleure performance globale.
🙋♂️ Mon avis : à titre personnel, je privilégie les SCPI diversifiées et européennes pour leur caractère opportuniste et leur flexibilité. Elles offrent un marché plus vaste, permettant de négocier et de dénicher davantage de bonnes affaires, contrairement aux SCPI se limitant aux bureaux parisiens par exemple, dont l'approche peut s'avérer plus rigide.
🎚️ Le Taux d'Occupation Financier (TOF)
Le Taux d'Occupation Financier (TOF) est un indicateur essentiel pour évaluer la performance d'une SCPI. Il mesure la capacité de la SCPI à générer des revenus locatifs. C’est un élément indispensable pour le calcul de sa rentabilité et son attractivité auprès des investisseurs (les associés).
Le TOF se calcule en divisant le montant total des loyers perçus par la SCPI par le montant total des loyers potentiels, c'est-à-dire ceux qui pourraient être perçus si l'ensemble du patrimoine était loué.
Un TOF élevé (proche de 100 %) est un excellent signe. Il indique que la SCPI rencontre un succès locatif important, ce qui se traduit par une bonne génération de revenus et une faible vacance locative.
Si ce taux est inférieur à 90 %, ça commence à devenir très mauvais. C’est peut-être le signe de difficultés à louer certains biens, ce qui peut affecter négativement les performances de la SCPI et la distribution de dividendes aux investisseurs.
🙋♂️ Mon avis : quand je cherche des SCPI dans lesquelles investir, je m’assure qu’elles sont un Taux d'Occupation Financier supérieur à 90%.
💰 Les frais
Il y a deux types de frais principaux qui affectent votre investissement en SCPI : les frais de souscription et les frais de gestion, et il est bien sûr crucial de les comprendre pour prendre des décisions éclairées.
1️⃣ Les frais de souscription
Généralement compris entre 5 % et 10 % du prix de la part, ils peuvent atteindre 12 % voire plus pour certaines SCPI. À l'inverse, certaines sociétés de gestion proposent aujourd’hui leurs SCPI nouvelle génération sans frais de souscription. Ces frais ont pour but de rémunérer la société de gestion pour son travail de recherche, d'acquisition et de gestion des biens immobiliers. Ils couvrent également les frais de commercialisation et de distribution des parts de SCPI.
Ces frais de souscription réduisent d'autant l'investissement initial et affectent la performance future de la SCPI. Il est donc important de bien les comparer et de les intégrer dans votre calcul de rentabilité.
2️⃣ Les frais de gestion
Prélevés annuellement, les frais de gestion, souvent autour de 10 %, servent, comme leur nom l'indique, à couvrir les frais de fonctionnement de la SCPI, tels que la gestion administrative, comptable et locative, les salaires des équipes de gestion, les frais d'audit, d'assurance, ainsi que les frais liés aux travaux et à l'entretien des biens immobiliers.
Ces frais réduisent le rendement net perçu par les investisseurs. Il est important de s'assurer que les frais de gestion sont justifiés par la performance de la SCPI et la qualité de la gestion.
🙋♂️ Mon avis : avoir des SCPI sans frais de souscription est une très bonne option. Attention aux conseillers et aux banquiers qui vous proposeront leurs SCPI « maison » et qui ne vous mettront jamais en avant les meilleures SCPI du marché, souvent sans frais, et donc moins rémunératrices pour eux.
📈 La performance
La ou les SCPI dans lesquelles vous souhaitez investir ont-elle un historique de performance suffisamment bon ?
Pour rappel, la performance d’une SCPI, c’est… ⤵️
1️⃣ Le Taux de Distribution (TD)
Le Taux de Distribution est un indicateur important à analyser pour évaluer la performance d'une SCPI et son potentiel de rendement. Ce taux mesure le rendement de la SCPI en prenant en compte le montant total des dividendes bruts versés au cours d'une année et le prix de la part au début de cette même année.
Vous pouvez donc consulter l’historique des dividendes afin de voir quelle est la tendance globale de la SCPI. En 2023, le taux de distribution moyen des SCPI était aux alentours de 4,50 %.
2️⃣ La revalorisation des parts
La revalorisation des parts correspond à l'augmentation de la valeur du patrimoine de la SCPI. Exprimée en pourcentage, elle peut être positive ou négative. Cette revalorisation des parts dépend de plusieurs facteurs, dont l'évolution du marché immobilier, la qualité du patrimoine et la gestion de la SCPI.
🙋♂️ Mon avis : bien que le taux de distribution soit un indicateur très important, je vous déconseille de vous focaliser uniquement dessus. La revalorisation du capital est, elle aussi, primordiale. Je pense notamment à la SCPI Kyaneos Pierre, spécialisée dans la rénovation, qui affiche une augmentation moyenne de plus de 2 % par an.
🏗️ La valeur de reconstitution
La valeur de reconstitution d'une SCPI est calculée pour estimer le coût total nécessaire à sa reconstitution à l'état actuel. Ce calcul intègre la valeur marchande de l'ensemble des biens immobiliers détenus par la SCPI, ajoutée aux frais de transaction, aux droits d'enregistrement et à tous les coûts associés à l'acquisition de ces biens.
Cette valeur donne un aperçu complet de la valorisation de la SCPI, en reflétant le coût d'un hypothétique rachat de ses actifs et passifs.
🙋♂️ Mon avis : si le prix de souscription est inférieur à cette valeur de reconstitution, on parle de décote. À l’inverse, si le prix de souscription excède la valeur de reconstitution, alors on parle de surcote. Et je vous déconseille donc d’investir lorsque cette surcote dépasse les 5 %.
Évidemment, la fiscalité est un élément incontournable dans l'élaboration d'une stratégie d'investissement en SCPI, tant elle peut influencer votre rendement final. Et en matières de fiscalité en SCPI, vous pouvez rencontrer différents cas de figure :
✅ l’assurance-vie ;
✅ la détention en direct ;
✅ la détention en société ;
✅ en nue-propriété ;
✅ en usufruit ;
✅ mais aussi les SCPI de capitalisation ;
✅ les SCPI étrangères ;
✅ ou encore les SCPI fiscales.
Si vous souhaitez investir dans les meilleures SCPI du marché, rejoignez les +1800 élèves du programme LBD, accédez à notre module complet dédié et débloquez notre tableur d’analyse exclusif des meilleures SCPI pour fructifier vos investissements avec une sélection d'élite, finement choisie.
Puisqu’on est dans l’univers des SCPI, restons-y.
Voici donc les performances de 26 SCPI françaises pour l’année 2023. ⤵️
🏆 En tête, Remake Live.
Avec un taux de distribution de 7,79 %, complété par une revalorisation du prix de la part de 2 % (de 200 € à 204 €), la SCPI « du monde de demain » a cette année encore, fait un carton.
Cette dernière est suivie par Transitions Europe et Cristal Life, deux SCPI récentes et agiles qui ont su profiter des opportunités offertes par le marché pour booster leurs performances.
Parmi les SCPI en difficultés en 2023, on retrouve bien sûr les SCPI de bureau, qui ont notamment beaucoup souffert de la hausse des taux d’intérêts et de la baisse des prix de l’immobilier.
💱 Swaps et risque de contrepartie
📩 Avant d’entamer cette section, n’hésitez pas à me laisser vos questions ou à lancer un débat en commentaire, j’y répondrai à l’occasion d’une prochaine newsletter !
Voici la question de la semaine par Cyril, abonné à ♔ L'investisseur gagnant. ⤵️
🧠 Quelques rappels
Les ETF synthétiques fonctionnent en échangeant la performance d'un panier de titres contre celle de l'indice qu'ils cherchent à répliquer, via un contrat de swap avec une contrepartie, souvent une banque d'investissement. Le risque de contrepartie survient si la banque ou l'entité financière ne peut pas remplir ses obligations, ce qui pourrait affecter la capacité de l'ETF à répliquer fidèlement la performance de l'indice.
Dans le cadre du PEA et des ETF synthétiques, nous avons :
✅ Une limitation à 10 % : pour limiter le risque de contrepartie, la réglementation européenne (UCITS) impose que l'exposition nette à une contrepartie donnée via des contrats de swap ne dépasse pas 10 % de l'actif total de l'ETF. Cette limitation signifie que, même en cas de défaillance totale de la contrepartie, le risque de perte pour l'investisseur est limité à 10 % de l'investissement dans l'ETF. Un niveau protection significatif, qui permet de limiter l'impact d'un tel événement sur la valeur globale de l'ETF.
✅ Une collatéralisation : les ETF synthétiques utilisent également souvent des mécanismes de collatéralisation pour atténuer le risque de contrepartie. Cela signifie que la contrepartie doit fournir un collatéral (sous forme de liquidités ou de titres) pour couvrir ses obligations dans le cadre du contrat de swap, offrant une sécurité supplémentaire aux investisseurs.
💤 En tant qu’investisseurs, nous pouvons donc à priori, dormir tranquille.
🚶 A Random Walk Down Wall Street
Plus de la moitié d’entre vous ont répondu Benjamin Graham à la question « Qui est à l'origine de la célèbre théorie du « Random walk » en Bourse ? ».
C’est faux, puisque la bonne réponse était… ⤵️
Burton Malkiel
➕ Quelques explications supplémentaires
Burton Malkiel est un économiste connu pour son livre influent « A Random Walk Down Wall Street », dans lequel il défend l'idée que les marchés financiers sont imprévisibles et que les prix des actions reflètent toutes les informations disponibles, rendant ainsi le stock-picking et le timing du marché inefficaces.
Selon sa théorie, les mouvements futurs des prix des actions sont indépendants des mouvements passés, suggérant que la meilleure stratégie pour les investisseurs est d'adopter une approche de portefeuille diversifié et de long terme.
Malkiel argumente que, sur le long terme, les investissements dans des fonds indiciels à faible coût surpassent la majorité des stratégies de gestion active, car ils capturent la croissance globale du marché sans essayer de prédire les gagnants et les perdants.
Sa philosophie d'investissement a grandement influencé la pensée financière moderne, encourageant les investisseurs à se méfier des prédictions de marché et à se concentrer sur la construction d'un portefeuille équilibré et diversifié.
Sans transition, question de la semaine. ⤵️
Quelle innovation financière est souvent associée à Michael Milken dans les années 1980 ?
1️⃣ Les cartes de crédit.
2️⃣ Les obligations à haut rendement (ou « junk bonds »).
3️⃣ Le trading algorithmique.
ℹ️ Indice
L’histoire de Michael Milken a partiellement inspiré le film « Wall Street », sorti en 1987.
La réponse dans la prochaine édition de ♔ L’investisseur gagnant !
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Si vous souhaitez aller plus loin, vous pouvez accéder à notre formation offerte. Apprenez à investir pour protéger votre avenir financier et vous générer des revenus passifs (même si vous débutez) grâce aux bonnes stratégies éprouvées d’investissement.
En attendant la semaine prochaine, si vous avez :
des questions 💬
un commentaire constructif 🏗️
des suggestions 🙋🏻
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Bonjour Matthieu
Merci pour cette lettre, Analyse très pertinente concernant les SCPI. Encore merci pour les conseils.